Het Zuidwesten van Frankrijk trekt elk jaar nieuwe kopers aan, maar de vastgoedmarkt in dit gebied vormt geen homogeen geheel. De prijsverschillen tussen Bordeaux, het Baskenland en de Landes worden groter, en de aankoopvoorwaarden voor nieuwbouw worden gekenmerkt door een crisis die al enkele kwartalen aanhoudt. Het begrijpen van deze ongelijkheden voordat men zich in een vastgoedproject in het Zuidwesten stort, verandert de koers van het project.
Prijsverschillen in het Zuidwesten: Bordeaux, Baskenland en Landes vergeleken
De gebruikelijke inhoud presenteert Nouvelle-Aquitaine als een aantrekkelijke en toegankelijke markt. De realiteit is echter meer gevarieerd: de submarkten van de regio ontwikkelen zich in tegengestelde richtingen.
| Sectie | Prijsontwikkeling (2025-2026) | Dominant kopersprofiel |
|---|---|---|
| Bordeaux Métropole | Gemiddelde daling | Eerste kopers, huurinvesteerders |
| Baskenland (Bayonne, Biarritz) | Voortdurende stijging | Tweede woningen, mobiele professionals |
| Landes binnenland | Relatieve stabiliteit | Gezinnen, bouwprojecten |
| La Rochelle / Charente-kust | Stijging | Tweede woningen, gepensioneerden |
Bordeaux ondergaat een correctie na meerdere jaren van sterke stijging. Deze terugval opent onderhandelingsruimte, vooral voor oudere panden die gerenoveerd moeten worden. Daarentegen blijven de prijzen in het Baskenland en La Rochelle stijgen, aangedreven door de vraag naar tweede woningen.
De Landes daarentegen bieden een meer leesbare markt. De prijzen per vierkante meter blijven daar aanzienlijk lager dan die in Bayonne of aan de Baskische kust. Voor een project van een huis met grond verdient dit departement een gedetailleerde analyse, ook via lokaal gevestigde professionals zoals die vermeld op https://www.ldlimmobilier.fr/ die dit gebied dekken.
De nieuwbouwmarkt in het Zuidwesten: een crisis die de situatie verandert
De nieuwbouw maakt een moeilijke periode door in heel Frankrijk, en het Zuidwesten blijft niet achter. Het jaar 2025 werd gekwalificeerd als een ‘zwarte jaar’ voor nieuwbouw, met een merkbare daling van de reserveringen door particulieren.
De situatie verandert gedeeltelijk in 2026. De verkoop van nieuwe woningen stijgt met ongeveer 10 % in het tweede kwartaal van 2026 in vergelijking met het voorgaande kwartaal. Deze opleving betekent meer beschikbare projecten en, voor kopers, een grotere onderhandelingscapaciteit tegenover druk uitoefenende ontwikkelaars.
Wat dit betekent voor een aankoop in de nieuwbouw
- Het aanbod breidt zich uit, wat het mogelijk maakt om meer projecten te vergelijken voordat men zich verbindt, vooral in steden zoals Bayonne of Pau waar ontwikkelaars nieuwe projecten lanceren
- De levertijden blijven een aandachtspunt: sommige projecten die in een crisisperiode zijn gelanceerd, lopen het risico op verlenging of wijziging van de planning
- De financiële levensvatbaarheid van de ontwikkelaar moet vóór ondertekening worden gecontroleerd, omdat het risico op faillissement hoog blijft in een nog fragiele markt
Voor een project van de bouw van een eengezinswoning in de Landes of in de Gironde, verschilt de dynamiek. Lokale bouwers hebben grond beschikbaar, en de prijzen van percelen in landelijke of voorstedelijke gebieden hebben niet dezelfde inflatie ondergaan als aan de kust.
Huurinvesteringen in het Zuidwesten: gespannen gebieden en huurregulering
Een vastgoedproject in het Zuidwesten beperkt zich niet tot de aankoop van een hoofdverblijf. Huurinvesteringen vertegenwoordigen een aanzienlijk deel van de transacties, vooral in Bordeaux en in universitaire steden.
Bordeaux maakt deel uit van de gebieden die onderhevig zijn aan huurregulering, wat het bruto rendement beperkt maar de huurvraag veiligstelt. De gespannen gebieden van Nouvelle-Aquitaine concentreren een sterke huurvraag, aangedreven door de bevolkingsgroei en de instroom van studenten of jonge professionals.
Tweede woningen: stijgende eigendomskosten
Het Zuidwesten, met name het Baskenland en het Bassin d’Arcachon, trekt kopers van tweede woningen aan. De eigendomskosten van deze panden stijgen: onroerende voorheffing die in verschillende gemeenten toeneemt, en versterkte belasting in de gespannen gebieden waar gemeenten de onroerende voorheffing op tweede woningen kunnen verhogen.
Een tweede woning in een gespannen gebied kost aanzienlijk meer om te bezitten dan drie jaar geleden. Deze parameter moet worden meegenomen in de rendabiliteitsberekening, ongeacht of het doel patrimoniaal of seizoensgebonden verhuur is.
Klimatologisch risico en vastgoedprijzen: de hittefactor in het Zuidwesten
Herhaalde hittegolven beginnen invloed uit te oefenen op de beslissingen van kopers. In de meest blootgestelde gebieden van het Zuidwesten, met name de gebieden die verder van de Atlantische kust liggen, verandert de intense zomerse hitte de perceptie van de levenskwaliteit.
Recente analyses tonen aan dat hittegolven de vastgoedprijzen in bepaalde binnengebieden naar beneden beïnvloeden. Pand zonder airconditioning, slecht geïsoleerd of gelegen in een dichtbevolkt centrum verliezen aan relatieve aantrekkelijkheid ten opzichte van eigendommen die profiteren van de natuurlijke ventilatie van de kust of van de Pyrenese hoogte.
Dit criterium blijft secundair in de aankoopbeslissing ten opzichte van prijs of locatie. Het wint echter jaar na jaar aan gewicht, en een vastgoedproject in het Zuidwesten wint aan waarde door de thermische prestaties van het gebouw in de waardering van het goed op te nemen.
De vastgoedmarkt in het Zuidwesten wordt nu op verschillende snelheden gelezen: correctie in Bordeaux, aanhoudende spanning aan de Baskische en Charentese kust, stabiliteit in de Landes. Het combineren van de locatie, het type project (hoofdverblijf, huur, tweede woning) en de prijsontwikkeling ter plaatse blijft het meest betrouwbare filter voordat men zich verbindt.
