Der Südwesten Frankreichs zieht jedes Jahr neue Käufer an, aber der Immobilienmarkt in dieser Region bildet kein homogenes Ganzes. Die Preisunterschiede zwischen Bordeaux, dem Baskenland und den Landes werden größer, und die Bedingungen für den Kauf von Neubauten sind weiterhin von einer Krise geprägt, die seit mehreren Quartalen anhält. Diese Unterschiede zu verstehen, bevor man sich auf ein Immobilienprojekt im Südwesten einlässt, verändert den Verlauf des Projekts.
Preisunterschiede im Südwesten: Bordeaux, Baskenland und Landes im Vergleich
Die üblichen Inhalte präsentieren Nouvelle-Aquitaine als einen attraktiven und zugänglichen Markt. Die Realität ist jedoch differenzierter: Die Teilmärkte der Region entwickeln sich in entgegengesetzte Richtungen.
| Sektor | Preistrend (2025-2026) | Dominierendes Käuferprofil |
|---|---|---|
| Bordeaux Métropole | Moderater Rückgang | Erstkäufer, Mietinvestoren |
| Baskenland (Bayonne, Biarritz) | Stetiger Anstieg | Ferienwohnungen, beruflich mobile Führungskräfte |
| Innere Landes | Relative Stabilität | Familien, Bauprojekte |
| La Rochelle / charentais Küste | Anstieg | Ferienwohnungen, Rentner |
Bordeaux erlebt eine Korrektur nach mehreren Jahren starken Anstiegs. Dieser Rückgang eröffnet Verhandlungsspielräume, insbesondere bei älteren, renovierungsbedürftigen Immobilien. Im Gegensatz dazu steigen die Preise im Baskenland und in La Rochelle weiterhin, angetrieben durch die Nachfrage nach Ferienwohnungen.
Die Landes hingegen bieten einen übersichtlicheren Markt. Die Preise pro Quadratmeter liegen dort deutlich unter denen von Bayonne oder der baskischen Küste. Für ein Projekt eines Hauses mit Grundstück verdient dieses Departement eine detaillierte Analyse, auch durch lokal ansässige Fachleute wie die auf https://www.ldlimmobilier.fr/ gelisteten, die diesen Sektor abdecken.
Markt für Neubauten im Südwesten: Eine Krise, die die Rahmenbedingungen verändert
Der Neubau durchläuft eine schwierige Phase im gesamten französischen Gebiet, und der Südwesten bildet da keine Ausnahme. Das Jahr 2025 wurde als „schwarzes Jahr“ für den Neubau bezeichnet, mit einem deutlichen Rückgang der Reservierungen von Privatpersonen.
Die Situation entwickelt sich teilweise im Jahr 2026. Die Verkaufszahlen von Neubauten steigen im zweiten Quartal 2026 um etwa 10 % im Vergleich zum vorherigen Quartal. Diese Belebung bedeutet mehr verfügbare Programme und für die Käufer eine erhöhte Verhandlungsmacht gegenüber unter Druck stehenden Entwicklern.
Was das für den Kauf eines Neubaus bedeutet
- Das Angebot erweitert sich, was einen Vergleich von mehr Programmen vor einer Verpflichtung ermöglicht, insbesondere in Städten wie Bayonne oder Pau, wo Entwickler neue Projekte starten
- Die Lieferzeiten bleiben ein Punkt der Aufmerksamkeit: Einige Programme, die in Krisenzeiten gestartet wurden, bergen das Risiko von Verzögerungen oder Änderungen im Zeitplan
- Die finanzielle Tragfähigkeit des Entwicklers muss vor der Unterzeichnung überprüft werden, da das Risiko eines Ausfalls in einem noch fragilen Markt hoch bleibt
Für ein Projekt zum Bau eines Einfamilienhauses in den Landes oder in der Gironde ist die Dynamik anders. Die lokalen Bauunternehmer verfügen über Grundstücke, und die Preise für Grundstücke in ländlichen oder vorstädtischen Gebieten haben nicht die gleiche Inflation wie an der Küste erfahren.
Vermietungsinvestitionen im Südwesten: angespannte Zonen und Mietpreisregulierung
Ein Immobilienprojekt im Südwesten beschränkt sich nicht auf den Kauf eines Hauptwohnsitzes. Die Vermietungsinvestition stellt einen signifikanten Teil der Transaktionen dar, insbesondere in Bordeaux und in Universitätsstädten.
Bordeaux gehört zu den Gebieten, die der Mietpreisregulierung unterliegen, was die Bruttorendite begrenzt, aber die Mietnachfrage absichert. Die angespannten Zonen von Nouvelle-Aquitaine konzentrieren eine starke Mietnachfrage, bedingt durch das Bevölkerungswachstum und den Zustrom von Studenten oder jungen Berufstätigen.
Ferienwohnungen: Ein steigender Besitzkosten
Der Südwesten, insbesondere das Baskenland und das Bassin d’Arcachon, zieht Käufer von Ferienwohnungen an. Die Besitzkosten dieser Immobilien steigen: Grundsteuer in mehreren Gemeinden im Anstieg und verstärkte Besteuerung in angespannten Zonen, wo die Kommunen die Wohnsteuer auf Ferienwohnungen erhöhen können.
Eine Ferienimmobilie in einer angespannten Zone kostet erheblich mehr im Besitz als vor drei Jahren. Dieser Faktor muss in die Rentabilitätsberechnung einfließen, unabhängig davon, ob das Ziel vermögensbildend oder saisonal vermietend ist.
Klimarisiko und Immobilienpreise: Der Hitzefaktor im Südwesten
Wiederholte Hitzewellen beginnen, die Entscheidungen der Käufer zu beeinflussen. In den am stärksten exponierten Gebieten des Südwestens, insbesondere in den Regionen, die weit vom Atlantik entfernt sind, verändert die intensive Sommerhitze die Wahrnehmung der Lebensqualität.
Neueste Analysen zeigen, dass Hitzewellen die Immobilienpreise in bestimmten Innenbereichen nach unten beeinflussen. Immobilien ohne Klimaanlage, schlecht isoliert oder in dicht besiedelten Stadtzentren verlieren an relativer Attraktivität im Vergleich zu Objekten, die von der natürlichen Belüftung der Küste oder der Höhenlage der Pyrenäen profitieren.
Dieses Kriterium bleibt im Vergleich zu Preis oder Lage sekundär in der Kaufentscheidung. Es gewinnt jedoch von Jahr zu Jahr an Gewicht, und ein Immobilienprojekt im Südwesten sollte die thermische Leistung des Gebäudes in die Bewertung der Immobilie einbeziehen.
Der Immobilienmarkt im Südwesten wird mittlerweile in mehreren Geschwindigkeiten gelesen: Bordeaux-Korrektur, anhaltende Spannungen an der baskischen und charentais Küste, Stabilität in den Landes. Die Kombination von Lage, Art des Projekts (Hauptwohnsitz, Mietobjekt, Ferienwohnung) und der Preisentwicklung vor Ort bleibt der zuverlässigste Filter vor jeglichem Engagement.
