In Frankreich entgeht jedes Jahr ein erheblicher Teil der Mieteinnahmen jeglicher steuerlicher Erklärung. Ob der Eigentümer ein möbliertes Studio über eine Plattform vermietet oder ein Mieter ein Zimmer ohne Genehmigung untervermietet, die nicht deklarierte Vermietung umfasst verschiedene Situationen, die für jede Partei rechtliche und steuerliche Konsequenzen haben.
Datenabgleich zwischen Steuerbehörden und Plattformen: Wie das Finanzamt nicht deklarierte Vermietungen entdeckt
Eigentümer, die glauben, unter dem Radar zu bleiben, unterschätzen die Fähigkeit der Steuerbehörden zur Datenverknüpfung. Seit mehreren Jahren sind Plattformen für saisonale Vermietungen wie Airbnb verpflichtet, dem Finanzamt die Einnahmen jedes Gastgebers zu übermitteln. Dieser automatische Datenfluss macht es viel schwieriger, als vor der digitalen Ära, sich zu verstecken.
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Über die Plattformen hinaus stellt die CAF einen weiteren Erkennungsweg dar. Die Leistungsempfänger geben ihre Wohnsituation an, und diese Informationen können mit den Steuererklärungen des Vermieters abgeglichen werden. Ein Eigentümer, der Mieten erhält, ohne sie zu deklarieren, während sein Mieter die Adresse bei der CAF angibt, erzeugt ein Alarmzeichen, das von der Verwaltung genutzt werden kann.
Die Gemeinden haben ebenfalls eigene Hebel. In Paris hat die Stadtverwaltung ihre Kontrollen über die Touristenunterkünfte verstärkt, indem sie die obligatorischen Registrierungsnummern überprüft und die Online-Anzeigen mit den Meldungen im Rathaus abgleicht. Hunderte von Eigentümern gerieten nach systematischen Überprüfungsaktionen ins Visier. Um besser zu verstehen die Auswirkungen einer nicht deklarierten Vermietung, muss man erkennen, dass diese Überwachungsmechanismen mittlerweile vernetzt arbeiten.
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Steuerliche Sanktionen für den Vermieter: Mietregime und Erhöhung
Die steuerliche Behandlung einer nicht deklarierten Vermietung hängt von der Art des Mietvertrags und dem anwendbaren Regime ab. Bei unmöblierten Vermietungen unterliegen die Mieten den Einkünften aus Grundstücken. Bei möblierten Vermietungen fallen sie in die Kategorie der gewerblichen Einkünfte (BIC), mit unterschiedlichen Erklärungspflichten.
Verspätung, Vergessen oder absichtliche Täuschung
Die Steuerbehörde unterscheidet klar zwischen einfacher Verspätung und absichtlichem Betrug. Ein spontan korrigiertes Versäumnis führt in der Regel zu einer moderaten Erhöhung, verbunden mit Verspätungszinsen. Im Gegensatz dazu kann eine absichtliche Täuschung eine Erhöhung von bis zu 80 % der geschuldeten Steuer auslösen, ganz zu schweigen von möglichen strafrechtlichen Verfolgungen wegen Steuerbetrugs.
Die Frist, die das Finanzamt hat, um nicht deklarierte Mieteinnahmen zu überprüfen, erstreckt sich über mehrere Jahre. Diese Dauer bedeutet, dass ein Eigentümer für alle während der nicht verjährten Periode erhaltenen Mieten nachversteuert werden kann, wobei die Strafen für jedes Jahr kumuliert werden.
Neueste Verschärfung des Mikro-BIC-Regimes für Touristenunterkünfte
Die jüngsten Finanzgesetze haben den steuerlichen Vorteil von saisonalen möblierten Vermietungen erheblich reduziert. Der Abzug des Mikro-BIC-Regimes wurde für nicht klassifizierte Unterkünfte gesenkt, und die Einnahmegrenzen, um davon zu profitieren, wurden gekürzt. Für klassifizierte Unterkünfte verringert eine schrittweise Angleichung an die unmöblierte Vermietung den Abstand weiter.
Die direkte Konsequenz: Betrug bringt weniger ein als zuvor, während das Risiko einer Nachversteuerung steigt. Die wirtschaftliche Abwägung, die früher einige Eigentümer dazu brachte, ihre Airbnb-Einnahmen nicht zu deklarieren, hat sich gegen sie gewendet. Das Finanzamt hat größere Spielräume, um Einnahmen in einen nachteiligen steuerlichen Rahmen zurückzuführen.
Konkrete Risiken für den Mieter bei einer Schwarzvermietung
Der Mieter einer nicht deklarierten Wohnung befindet sich in einer rechtlichen Verwundbarkeit, die ihm beim Unterzeichnen (oder beim völligen Verzicht auf eine Unterschrift) oft nicht bewusst ist.
- Ohne einen schriftlichen, gesetzeskonformen Mietvertrag kann der Mieter keine offizielle Mietquittung verlangen, was jede Anfrage nach Wohnbeihilfe bei der CAF oder jede Wohnsitzbestätigung erschwert.
- Im Falle eines Streits macht das Fehlen eines Vertrages den Nachweis der Mietbeziehung schwieriger, auch wenn die Rechtsprechung die Existenz eines mündlichen Mietvertrags anerkennt. Die Verfahrensfristen verlängern sich und die Kosten steigen.
- Der Mieter, der ohne Genehmigung des Eigentümers untervermietet, riskiert die Kündigung seines eigenen Mietvertrags und eine Räumung. Der Eigentümer kann auch Schadensersatz verlangen, insbesondere wenn der Untermieter die Wohnung beschädigt hat.
- Eine Schwarzvermietung entgeht oft den Kontrollen zur Anstand und Gesundheit. Der Mieter hat keine Garantie für die Konformität der elektrischen Installationen, die tatsächliche Wohnfläche oder die Isolierung.
Erklärung im Rathaus und Registrierungsnummer: die ignorierten Verpflichtungen
Über die steuerliche Erklärung hinaus muss jede möblierte Touristenunterkunft in den meisten Gemeinden beim Rathaus deklariert werden. Diese Verpflichtung, die durch das Gesetz Le Meur verstärkt wurde, geht mit der Vergabe einer Registrierungsnummer einher, die der Eigentümer in jeder Online-Anzeige angeben muss.
Das Fehlen dieser Nummer stellt eine separate Ordnungswidrigkeit dar, die vom Fehlen einer steuerlichen Erklärung unabhängig ist. Die Gemeinden, die diese Regelung anwenden, können spezifische Geldstrafen verhängen, unabhängig von den Sanktionen des Finanzamts. In Paris haben sich die Kontrollen in diesem Punkt in den letzten Monaten vervielfacht.
Für Ferienwohnungen, die saisonal vermietet werden, verlangen einige Gemeinden mittlerweile einen Nutzungswechsel mit Ausgleich, das heißt die Umwandlung einer Gewerbeimmobilie in Wohnraum, um die vom regulären Mietmarkt zurückgezogene Wohnung zu kompensieren. Die Nichteinhaltung dieser Verpflichtung kann zu Geldstrafen von mehreren zehntausend Euro führen.
Eine nicht deklarierte Vermietung regularisieren: der spontane Schritt
Ein Eigentümer, der aus der Illegalität herauskommen möchte, sollte sich vor einer Kontrolle um Regularisierung bemühen. Der spontane Schritt, der über die Website impots.gouv.fr erfolgt, ermöglicht in der Regel, von reduzierten Strafen im Vergleich zu einer erlittenen Nachversteuerung zu profitieren.
Die Regularisierung setzt voraus, dass alle Mieteinnahmen aus den nicht verjährten Jahren deklariert werden, die entsprechende Steuer und die Verspätungszinsen gezahlt werden. Für möblierte Vermietungen bleibt eine Anmeldung im nationalen Unternehmensregister (ehemals Handelsgericht) erforderlich, um eine SIRET-Nummer zu erhalten.
Die Erfahrungen vor Ort variieren hinsichtlich der Reaktion der Verwaltung auf verspätete Regularisierungen. Einige Vermieter berichten von einer milden Behandlung, andere berichten von Erhöhungen, die trotz des freiwilligen Schrittes angewendet wurden. Das Ergebnis hängt stark von der Höhe des Betrags und der Dauer der Täuschung ab.
Auf eine Kontrolle zu warten, um zu regularisieren, ist ein Risiko, das gegen einen selbst spielt. Jedes zusätzliche Jahr der Nichtdeklaration erhöht mechanisch den Betrag der potenziellen Nachversteuerung, einschließlich Zinsen.